רכישת דירה ראשונה? כך תדעו אם תחויבו בהיטל השבחה

ההחלטה לרכוש דירה ראשונה בין אם מקבלן ובין אם דירת יד שנייה היא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות בחיים. מעבר למשכנתא, לריבית, לדמי הרכישה והוצאות ההובלה, ישנו מרכיב מיסוי נוסף שפחות מדובר עליו היטל השבחה. מדובר לעיתים בסכום לא מבוטל, שיכול להפתיע זוגות צעירים בעיצומה של העסקה במיוחד אם הם אינם מלווים בעורך דין המתמחה במקרקעין. בכתבה זו נסביר מהו ההיטל, מתי הוא חל, מי משלם אותו ואיך יודעים מראש אם הוא עלול לחול עליכם כרוכשים חדשים.

מהו היטל השבחה?
היטל השבחה הוא תשלום שמועצה מקומית או עירייה גובה כאשר זכויות הבנייה על נכס השתנו בעקבות אישור תכנית בניין עיר (תב"ע), הקלה או שימוש חורג וכתוצאה מכך ערך הנכס עלה. התשלום אינו מס ממשלתי, אלא תשלום לרשות המקומית שנועד לשקף את עליית ערך הקרקע בעקבות אישור תכנוני שניתן על ידי אותה רשות.

מתי ישולם היטל השבחה?
ההיטל משולם במקרים הבאים:
היטל ההשבחה משולם על ידי המוכר כלומר בעל הזכויות בנכס בעת המימוש. לכן, ברכישת דירה ראשונה יד שנייה, ההיטל לא מוטל על הקונה, אלא אם כן הוא בעצמו מתכנן לנצל זכויות בנייה עתידיות.

ומה קורה כשקונים דירה חדשה?
בדירה חדשה, בעיקר בפרויקטים של קבלנים, היטל ההשבחה כבר שולם או מגולם במחיר. הקבלן, שמימש את זכויות הבנייה בפועל, שילם לרוב את ההיטל במסגרת היתר הבנייה. לכן, כאשר אתם קונים דירה מקבלן, אין לכם חובת תשלום נפרדת בגין ההיטל אם כי תמיד כדאי לוודא שהקבלן שילם אותו בפועל ושאין התחייבות עתידית לא מוסדרת. רוצים לבחון את האפשרויות לרכישת דירה חדשה באזורים מתפתחים? בדקו את ההיצע של דירות מקבלן וגלו מה ההבדלים האמיתיים בין פרויקטים.

איך מחשבים את היטל ההשבחה?
גובה ההיטל הוא 50% מהשבחת ערך הקרקע. לדוגמה: אם תכנית חדשה העלתה את ערך הנכס מ־1.2 מיליון ש"ח ל־1.5 מיליון ש"ח השבחה של 300,000 ש"ח הרי שההיטל יהיה 150,000 ש"ח. החישוב מתבצע על ידי שמאי מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אך ניתן (ואף רצוי) לשכור שמאי פרטי שיעריך אם החישוב תקף, וייתכן גם לנהל משא ומתן או להגיש השגה.

מי פטור מהיטל השבחה?
קיימים מספר פטורים אפשריים, חלקם רלוונטיים במיוחד לרוכשי דירה ראשונה:

• בנייה לצורכי נכים (לרוב עבור קרובי משפחה מדרגה ראשונה).
• הרחבה לפי תוכנית תמ"א 38 או פינוי-בינוי.
• קרקע ציבורית שמומשה לצורך חינוך, דת, תרבות או בריאות.
• מימוש זכויות שבוצעו על ידי המדינה או רשות מקומית.

עצם היותכם רוכשים דירה ראשונה אינו פוטר אוטומטית מהיטל השבחה. מה שיקבע הוא האם זכויות הבנייה מומשו, על ידי מי, והאם חלים פטורים ספציפיים.

האם יש מע"מ על היטל השבחה?
ככלל, היטל השבחה אינו כולל מע"מ מאחר ומדובר בתשלום לרשות מקומית ולא לעסק למטרות רווח. עם זאת, כאשר גובים היטל כחלק מהסכם עם קבלן (למשל בגין תוספת לדירה), יש לוודא אם הסכום הנקוב כולל או אינו כולל מע"מ.

לסיכום
היטל השבחה הוא רכיב מיסוי מקומי שעלול להפתיע מי שלא בקיא בדקויות העסקה. עבור רוכשי דירה ראשונה ובמיוחד כאלו המתלבטים בין דירה חדשה מקבלן לבין יד שנייה ההבנה האם ההיטל כבר שולם, ומי צפוי לשאת בו בעתיד, היא קריטית לתכנון נכון של ההוצאה. הדרך להימנע מהפתעות היא אחת להבין, לשאול, לוודא. ובמקרה הצורך להתייעץ עם עורך דין ושמאי מקרקעין.